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承租人主动解除未到期租赁合同，房屋押金及租金是否返还？

作者/张璐律师

【案情简介】

2017年11月，申请人与被申请人委托的案外人吴某在房产中介的居间下签订合同用于英语培训教学，合同约定租期5年，每月租金60,653元，租金交纳方式为押二付三，每3个月支付一次，租赁期满后申请人无违约行为，押金全额返还。申请人承租该房屋作为“涉外留学课程”的线下培训教室使用。合同签订后，被申请人将涉案房屋交付给申请人占有、使用，申请人向被申请人交纳2个月的押金121,306元及首付三个月租金181,959元。此后，申请人依约每三个月支付租金至2020年6月20日。

2020年1月，新型冠状病毒肺炎疫情暴发。2020年1月26日，受疫情影响，北京市教育委员会发布通知，要求从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。申请人自2020年1月27日起停止一切线下培训课程，并停止使用该房屋。

基于上述事实情况，申请人于2020年4月28日，通过微信的方式向被申请人提出解除本案合同的通知。2020年5月11日，申请人再次向被申请人提交《合同终止协议》。2020年5月29日，申请人已完成涉案房屋的腾退工作，并于2020年6月5日将涉案房屋的钥匙交给被申请人。被申请人已接收涉案房屋钥匙，但拒绝向申请人退还房屋租金及押金，经双方多次协商、沟通，均无果。申请人诉至仲裁委员会，申请：一、解除申请人与被申请人之间签订的《房屋租赁合同》；二、被申请返还申请人房屋租金30,326元（即自2020年6月6日至2020年6月19日止）及押金121,306元。

【仲裁结果】

一、申请人与被申请人于2017年11月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；

二、被申请人返还2020年6月6日至2020年6月19日的房屋租金28,304元及押金121,306元。

【律师解读】

2020年11月，申请人委托北京市盈科律师事务所张璐团队律师代理本案。张璐团队律师认真分析案情，结合本案的事实、证据材料及法律规定认为，双方所签订的合同只要不违反我国强制性规定，双方都必须遵守。本案中，被申请人应依合同约定解除合同退返押金，被申请人还存在多收房屋租金的情况。

一、承租人主动解除未到期的租赁合同，为何出租人需返还房屋押金？

首先，合同的终止是由于新冠疫情这一不可抗力导致合同目的不能实现而终止，申请人不存在违约的主观过错。其次，本案合同设定收取押金的目的在于申请人能够诚信履行合同所设定，申请人终止合同非因其不诚信，而是由于不可抗力客观上无法继续履行。再次，申请人在签订本合同后，一直遵守约定，按期足额向被申请人支付房屋租金，无任何违约行为。最后，在申请人面临不可抗力无法继续履行合同的情况下，返还押金更具有合理性也更符合本案合同设定押金的本意。

二、承租人主动解除未到期的租赁合同，为何出租人需返还房屋租金？

申请人、被申请人双方签订的《房屋租赁合同》约定：“若发生不可抗力事件，一方无需同因对不能履行或损失承担责任，因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补”。本案中，由于疫情这一不可抗力终止予以确认的情况下，依据上述约定，租金应当按照实际使用的时间计算，申请人于2020年6月5日已将涉案房屋的钥匙交还申请人，而房屋租金已经交至2020年6月19日。因此，申请人未租用涉案房屋期间的租金应予返还。

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