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前文说了一些买房子需要注意的问题（购房防坑全集（新房子篇）），如今我们来讲讲二手房。有些人说，二手房“眼见为实”，也不会有什么烂尾的那些事儿了，应当放心许多，我曾经也是这样认为的，但是看过《千万别说你懂买房》这书，我发现了二手房的坑不如新房子少。总体来说，各有优势吧。我们不应该寄希望于自身走好运一定遇上仙人房子和神仙商家/顾客，那样怎么才能尽可能避开二手房交易里的这些坑呢？

《千万别说你懂买房》 徐斌 著

在法律上对房子的种类仅有商品房和房屋交易二种，商住楼便是一手房，房屋交易便是二手房。商住楼如今主要采用期房预售制，购房人从房地产商手上购房，房屋交易是购房人从业主手上购房，但大部分必须通过房产中介公司。

书中开场便是一套二手房交易“持久战”的案例。屋主卖房子更换，房子价格依然在签了合同后疯涨，因此商家感觉自己卖亏掉，更换目标还在全国房价上涨后越来越望尘莫及，于是想违约抬价，这一幕是否有比较常见？在我国房子价格飙涨的那十几年间，不知道多少那样的案件，顾客商家由于楼价飙涨，一夜之间从交易对手成了“仇敌”，乃至施展自己想要都未曾想过的下三滥手段，只求对簿公堂时可以PK赢另一方。

1、订金

订金是买房交的第一笔钱，是购房人付给业主的。在此之前，中介公司带你看房是不要钱的，服务项目完全免费。订金的价值，便是一旦签订了定金合同，另一方收了你的订金，就必须将房子产权过户让你。只需违背了定金合同的约定，另一方就需要双倍返还定金。

开场的案例便是这样的事情，也许你会说这还不容易，业主毁约那么我们就取回双倍定金就行了。但是生活中人必须做到这般客观，却没那么容易。买家在全国房价上涨之后觉得自己以前签了合同，坚持不懈按售价交易量产权过户，对二倍退还的订金不屑一顾，而卖方会想方设法想尽办法让买卖无法再继续，而且看起来不是他的合同违约责任（本案件中卖方是请人将房子设置权限质押权，买家若想产权过户就需要替卖方还钱解抵押）。

订金一般在5-10万余元。交得过少，例如1万余元，屋主的违约成本过低。交的太多，有些屋主便是骗子公司，拿到了订金就逃走。

法律法规订金的金额也是有上限的，限制是总房款的20%。

2、首付和介绍费

不管是借款或是全额购房，买家都先不要着急付全款。一般现在贷款最少比例为在30%上下，假如资产富裕，付五六成也无所谓。但众所周知“一手交钱，一手交货”，二手房过户影响因素许多，在没有任何最后产权过户以前，买家手里多留钱，对卖方是牵制，在法律上不会因为少交点首付就偏向卖方。

现在买房一般都要通过中介，介绍费的资费标准一般不会高过3%，且能够谈。假如看好一套房子，多对比几个中介公司带看，问一问同一套房源的收费，如同购物压价一样，中介公司所提供的实际上都是差不多的，哪一家介绍费划算，就找哪家签，但前提是找靠谱中介机构。

这一3%的要求实际上是《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）的最高规格（“房产买卖代理商收费标准，按成交价总额0.5%—2.5%收取。推行独家经营的，资费标准由委托人与房产中介组织商议，应适当提升，但不超过成交价的3%。”），不过后来被2014年国家发改委和国家住建部的发改价格[2014]1289号一文废除了，废止之后便说中介收费销售市场自设，除非是地区另有规定。

上年有一个沸沸扬扬的她、李健买思南公馆“飞单”的事情，如今人民法院仍在审。本身就是介绍费没谈妥，他们应当是找了收费标准价格便宜的中介公司，以前那个中介公司就不干了，说她们“飞单”。这里边就牵涉到中介公司带看房子的操作流程。

谈介绍费是正在看房后、签订合同前，她她们被人说飞单很有可能就是他们在看房时被要求签订了看房子确认书，里有防跳单条文。这一看房子确认书实际是可签并不签的合同。

合同书通常约定签订就需要交介绍费。做为购房人，越晚交介绍费就越好，最好约定到产权过户以后。购房人也有权要求中介公司在居间合同中标明“买卖不了，全退”。

3、税金

二手房的买卖，和一手房一个很明显的区别是有不可忽视的税金，因此我们可以看到中介网站上不少二手房源都是在显眼的位置标明“满二”、“满五”、“唯一”这类的文字，这种跟二手房交易时是不是免税政策，免是多少、免什么税收分类密切相关。

二手房交易税费是必须要在产权过户以前交纳的。中介公司会先把税金算过，可是他们也可能出差错，大家最好还是也学习一下，有时候可能，这一部分税金预计与实际差别会非常大！并且现行政策还会时常转变。

（1）房产契税

房产契税一般是网签成交价的1%—3%，每个地方并不一样。

（2）企业增值税

2016年营业税改增值税之后，从前的增值税是卖价的5.5%，企业增值税乃是房子升值一部分——合同书卖价和获得房子的成交价的差价的5%

公式计算里的5.6%=企业增值税（增值税）5% 别的税金（包含教育附加费、附加税）的均值0.6%

总价格为网签价钱或是核准价钱，取低值。

满两年要看房产证或契税完税凭证的时间也，哪一个早已按哪个算。假如正中间再次申请过房屋产权证——例如由于屋主过世出现了传承、换领了一个新的房产证，就有可能依照一个新的房屋产权证重算时长。法律法规没有明确得过细，尺寸彻底凭人员的分辨来把握，因此提早问清非常重要。

（3）个税

个人所得税税收优惠政策原来是满五唯一，指的是房子要满五年，并且业主仅有这一套房子，才可以免税政策。现行政策随时都会变，买房前最好是考虑清楚。这几年房屋交易乏力，有些地方还颁布了改善型住房选购退个税的相关政策。

合理费用指原房产契税、此次企业增值税、装修款、贷款利率等

针对两种方式，有些大城市就是你能够二选一，哪一个低选择哪个，有些大城市乃是只能选20%。差价的20%，这一额度很有可能会比较大。例如自己买的房子是业主继承取得的，等同于业主没花一分钱就获得了房子，假如房子网签价是200万余元，也就意味着个人所得税是40万余元。如果一开始约定了每一个税金都由你担负，你却不知道个税费这么严重，你怎么办呢？有些时候双方认为没这么重税——中介公司说没有，结论买卖时地税局说必须按20%缴税，买卖就进行不了了。

在签订合同时，税金必须约定清晰，按照相关规定，原本应该是购房人担负房产契税，业主担负个税、企业增值税。但是很多卖方会严格要求自己拿到的是净所得的，我们能约定什么税金由买家负责，可是担负金额不得超过是多少（设个限制，避开具体和预计不一致的风险性）。

除此之外，也有网签价钱与实际成交价不一致的所说“节税”，网签价格贵建议多借款，网签价格便宜则被用于减少税金。但这样做是违纪行为，先不说有可能被查出缴税，还有一种情况是卖方想违约的时候会装崇高，拿“合法纳税”来毁约！

4、产权年限

和新房子一样，产权年限对二手房能不能交易过户有关键作用。

小产权房子（村集体盖房）、军产房、央产房、房改售房、经济实用房、抵债房、拍卖房，许多要么就是出让受到限制，要么就是必须补交土地出让，要么就是压根就不能够出让。这些政策在网络上都是有，也非常容易查出，但是还是有人贪小便宜买，购买了之后要么就是办不下来房屋产权证，要么就是判刑买卖失效，要么就是压根住不进去了。

产权调查需在签订合同以前，别名“拉产权调查”。还可以在签订前请业主去不动产权服务厅查看产权登记状况。最重要的是看房子存不存在被查封及其房子存不存在质押。比较常见的质押便是房产抵押贷款。有抵押物的房子是没办法过户的，必须办了解抵押登记手续。

5、住宅小区

大家买二手房，和房子对比带来的好处，便是“眼见为实”。买房前到小区里面多看看、多听听、多问问，住宅小区业主的素养和小区物管的质量，和房子本身的质量一样重要，取决于居住的地方舒适感。

一般来说每100户里边，有两三套房源在卖是正常，所以一个大中型住宅小区轻易也可以有一二十套房子供你选择。假如一个小区楼盘非常多，周边别的住宅小区楼盘也不是很多（市场走势很好时），表明这个小区有什么问题。没什么问题为何业主都卖房子还卖不掉呢？同样，当一个区域内的好多个住宅小区剩下楼盘都较多，就某一住宅小区楼盘总数少时，也间接表明这个小区的质量非常好。

要了解的核心：

（1）安保措施是否到位

（2）是不是开放小区、停车位是否充足、别墅地下室是否有渗水

（3）卫生制度、垃圾清理、小区环境园林绿化

（4）住户素养、人员架构

是否有常常高空坠物（物业管理提示）、电瓶车乱停车、楼梯口乱倒脏物

（5）隔音

（6）周围环境：购物广场、农贸市场、文化教育医疗设备

（7）电梯维护

（8）房屋质量 观查建筑立面 、墙面是否有掉下来、缝隙

如果可以寻找业主社区论坛，能够看有没有业主委员会，是否有业主法律维权、举报。

6、合同书

签订一般有三份合同书：存量房买卖合同书（样本）、合同补充协议、居间服务合同。也有些地方把三份合同书并且做好一份，叫交易居间服务合同。存量房买卖合同书（样本）、合同补充协议实际上是一个合同书，仅仅样本是国家所提供的，不要随便改动，但能填空题，合同补充协议是拟定的，应该是样本合同的修改和填补。

买卖协议的核心有三个：交易过程、时间期限和合同违约责任。

剩下的都是小细节，例如一定要明确约定交易对象、房子位置、尺寸、原价或价格等合同主要条款，若房地产有共有权人，想让共有权人一起签名，防止之后发生共有权人不愿意售卖造成无法获得房屋所有权的现象。

付首付、产权过户、拿房等时间范围一定要明确约定，必须在合同补充协议里独立表达出来，而且不能彼此分歧，不然以后一定会踢皮球。

假如该房屋附带户籍，一定要明确约定户口迁移的日期及其不迁移要付款的高额合同违约金，去法院诉讼要求他们迁出户口是无法被鼓励的，因此一定要把户籍不迁移问题转换成法律法规能够实行的高额合同违约金，以保护好自己的合法权利。

除此之外，购房人需要注意有关交易税费由谁来承担约定。

样本合同书里的空白方框打钩和合同补充协议中的约定，最好是都先在家里科学研究清晰，由于当场商谈时间久，签订合同却会特别快，一不留神很有可能中介公司便会刮了一个你不愿挑的选择项或是写出一个对自己的不好相关条款。先分析清晰，签合同时一条一条地过！

7、网签、借款

签过合同书就能网签了，立即网签可以有效避免卖方一房二卖，也能够避免卖方悔约把房子拿来设质押。

首付能够约定在网签当日付，也可以对首付开展资金托管，保证预付的账款可以用来消除房子以前的抵押借款（解抵押的两种形式：业主能用赚的钱先解抵押（提前还房贷），或者买家掏钱给商家解抵押）。

无论是借款或是交税，都以网签合同书为标准。

网签的消除，务必顾客商家一起去。

如果是因为现行政策变动造成借款办不了，能够解除合同。那如果合同书约定这样的情况下购房人还要继续借款或是付款全额付款，就必须要按合同约定走，所以才尤其约定对买家是有好处的。

借款人在环节中，假如业主违约拒不配合，人民法院根本无法强制性业主相互配合买家办理贷款。这时候买家必须付全款才可以获得房。

因而大部分而言，卖方在每一个环节都是有毁约的可能性，买家要提前做好准备。

有钱就是雇个侓师，没钱就自身仔细研究，懒惰就信赖中介公司（搞好承担责任的准备工作）。最终祝福大家都买到住在自己满意的房子。

购房防坑全集（新房子篇）

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