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房地产开发企业涉及税费有哪些项目

相信目前有好多人对于房地产开发企业涉及税费有哪些项目都比较感兴趣，那么小雨就为大家整理了一些关于房地产开发企业需要缴纳税种相关的信息分享给大家，希望能够解答大家的问题。

房地产开发涉及契税、城市土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加费、房地产税、土地增值税、企业所得税等税费。我们对这些税费概述如下：

1.契税

(一)纳税人:在中华人民共和国境内转让土地、房屋所有权、承担的单位和个人

(二)计税依据：市场价格或差额，计税契税的成交价格不含增值税。

(3)税率:3%~5%。

(四)征收机关:土地所在地主管税务机关。

（5）房地产开发企业的纳税义务：除农村集体土地承包经营权转让外，无论是国有土地使用权转让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让人应当缴纳契税。

(6)涉税阶段:主要是土地取得。

2.城市土地使用税

（1）纳税人：在城市、县、建制镇、工矿区内拥有土地使用权的单位和个人

(2)计税依据:实际占用土地面积。

(3)适用定额:每平方米年税如下:①大城市1.5~30元；②中等城市

1.2~24元;③小城市0.9~18元；④县、建制镇、工矿区 0.6~12元。

市、县人民政府应当结合当地经济发展水平、土地利用和地价水平，合理划分地区土地等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的具体适用税标准范围内，报省、自治区、直辖市人民政府批准实施。原则上，经济发展区和城市中心区应根据税收范围的上限确定适用税收标准。经济发达地区必须经财政部、国家税务总局批准，才能突破税额上限，进一步提高适用税额标准。

各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本地区的实际情况和宏观调控，确定小规模增值税纳税人可以在50%的税额范围内减征城市土地使用税。

房地产开发企业取得土地后缴纳土地使用税，首先要了解当地政府制定的土地等级适用税标准和征收方法。

(四)征收机关:土地所在地主管税务机关。

(五)房地产开发企业纳税义务:房地产开发企业使用土地，必须缴纳城市土地使用税。

(6)涉税阶段:建设和销售。

三、耕地占用税

（1）纳税人：在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。

占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。耕地是指种植作物的土地。

（2）税收依据：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为税收依据，按规定的适用税一次性征收，应纳税额乘以纳税人实际占用的耕地面积（平方米）。

(3)适用定额:

①人均耕地不超过1亩的地区(以县、自治县、无区的市、市辖区为单位，下同)每平方米10~50元；

②人均耕地超过1亩但不超过2亩，每平方米8~40元；③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6~30元；④人均耕地3亩以上的地区，每平方米5~25元。

各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表：

各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本地区的实际情况和宏观调控需要，确定小规模增值税效率人员 征地占用税50%。

农村居民在规定的土地使用标准内占用耕地新建自用房屋，按当地适用税减半征收耕地古用税：经批准迁移的农村居民，新建自用房占用耕地不超过原宅基地面积的，免征耕地占用税。

耕地占用税的税收义务发生时间是纳税人收到自然资源主管部门办理耕地占用手续的书面通知之日。纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。

建设用地批准书由自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证、免税凭证等有关文件发放。

建设纳税人因建设项目建设或地质勘查临时占用耕地的，应当按照规定缴纳耕地占用税。纳税人自批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，应当全额退还已缴纳的耕地占用税。

(四)征收机关:土地所在地主管税务机关。

(5)房地产开发企业纳税义务:房地产开发企业开发建设占用耕地、林地牧草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂等农用地建房或者从事非农业建设时，应当按照实际占用面积和规定的税额缴纳耕地占用税。

(6)涉税阶段:主要是土地取得。

(7)税务管理文件:《中华人民共和国耕地占用税法》(以下简称《耕地占用税法》)、《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》

4.印花税

(一)纳税人:在经济活动和经济交流中书立、领取应税凭证的单位和个人。

（2）应税对象：现行印花税仅对《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称《印花税暂行条例》）列出的凭证征税。具体有五类：经济合同、产权转让书、营业账簿、经财政部确定的权利许可证和其他凭证。”

(3)计税依据:印花税根据应税凭证的类型有以下几种:

①合同或具有合同性质的证明，以证明中包含的金额作为纳税依据。

②自2018年5月1日起，营业账簿中记载资金的账簿按实收资本和资本公积总额的万分之五减半征收印花税；其他按件贴花5元的账簿免征印花税。

③营业执照、专利证书、专利许可证不记录金额的，应当按照凭证的数量纳税

(4)征收方式:省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式，确定小规模增值税纳税人可以在50%的税额范围内减征印花税。

(五)征收机构:主管税务机关。

(6)房地产开发企业纳税义务:印花税涉及房地产开发业务流程的许多方面。取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同和土地使用权转让合同涉及“产权转让证据”税目；开发阶段涉及建筑工程勘察设计合同、采购销售合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工合同、财产保险合同、贷款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等；财务会计和经营管理中记录的资金的账簿、权利和许可证也是印花税的范围。

①房地产开发商与金融机构签订贷款合同时，应当按照合同所载贷款金额的0.05%，按照“贷款合同”税目缴纳印花税。

②在设计阶段，按照“建设工程勘察设计合同”税目的规定，与设计单位签订设计合同，按0.5收费‰缴纳印花税。

③ 在施工安装阶段，与施工安装单位签订施工安装工程承包合同，按照“施工安装工程承包合同”税目和承包金额 0.3‰缴纳印花税。

④在房地产销售阶段，房地产开发商与买方签订合同，按照“产权转让文件”的税目和合同中包含的金额 0.5%缴纳印花税。

⑤房地产开发商出租未出售商品房时，应当按照“财产租赁合同”的税目进行。根据合同中租赁金额的1‰缴纳印花税。

⑥权利、许可证(包括政府部门颁发的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证)，按件贴5元。

(7)涉税阶段:土地取得、建设、销售。

(8)税务管理文件:国家税务总局关于发布〈印花税管理规定(试行)公告(国家税务总局公告2016年77号)。

附最新印花税相关链接：国家税务总局河南省税务局官方网站 -关于实施《中华人民共和国印花税法》等相关事项的公告 https://henan.chinatax.gov.cn/henanchinatax/zcwj/zcfgk/2022063008452674588/index.html

5.增值税

增值税处理的基本依据是《中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称《增值税暂行条例》)和《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016]36号)。

（1）纳税人：销售服务、无形资产、房地产、进口货物的单位和个人，在中华人民共和国境内销售货物、加工、维修和修理服务（以下简称劳务）。

(2)计税方法包括一般计税方法和简单计税方法。

一般纳税人出售自己开发的旧房地产项目，可以选择按照5%的征税率适用简易计税方法计税。一旦选择简易计税方法计税，36个月内不得变更为一般计税法计税。

老房地产项目是指：

①2016年4月30日前，《建筑工程施工许可证》注明的房地产项目合同开工日期；

②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同开工日期为2016年4月30日前。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自己开发的房地产项目，按一般税收计算方法计算，扣除当期房地产销售项目对应的土地价格后的余额。销售的计算公式如下：

销售额=(全部价格及价外费用-当期允许扣除的土地价格)÷(1 9%)

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

(三)征收机构:主管税务机关。

（4）房地产开发企业的纳税义务：根据房地产项目的销售特点，房地产公司将房地产交付给买方的日期作为应税行为的时间。具体交付时间以《商品房销售合同》约定的交付时间为准；实际交付时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

房地产开发企业出售房地产项目纳税义务前收取的款项，按规定预缴增值税。

6.城市维护建设税

(一)纳税人:缴纳增值税、消费税的单位和个人。

(2)计税依据:纳税人实际缴纳的增值税和消费税。

（3）税率：根据纳税人所在地的不同，实行不同等级的税率：

①纳税人所在城区的税率为 7%;

②纳税人所在地在县、镇，税率为 5%;

③纳税人所在地不在市、县、镇的，税率为 1%。

根据本地区实际情况和宏观调控需要，各省、自治区、直辖市人民政府确定，小规模增值税纳税人可以在50%的税额范围内减征城市维护建设税。

(四)征收机构:主管税务机关。

（5）房地产开发企业纳税义务：自2016年5月1日起，纳税人跨区域提供建筑服务、销售、租赁房地产的，应当在建筑服务发生地和房地产所在地预缴增值税，以预缴增值税为依据，并按城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率计算。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税为依据。并按机构所在地城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率计算缴纳城市维护建设税和教育费附加征收。

(6)涉税阶段:销售环节:

7.附加教育费

(1)纳税人:凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，除按照《国务院关于筹集农村学校经费的通知》(国发[1984]174号)的规定缴纳农村教育事业费外，均为教育费附加缴纳人。

(2)计税依据:实际缴纳的增值税和消费税。

(3)征收率为3%。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况和宏观调控需要确定，小规模增值税纳税人可以在50%的税额范围内减征附加教育费。

(4)征收机构:主管税务机关。教育费附加为政府基金，由税务机关征收，作为教育专项资金纳入预算管理。

(5)涉税阶段:销售环节:

8.附加地方教育

(一)纳税人:缴纳增值税、消费税的单位和个人。

(2)计税依据:实际缴纳的增值税和消费税。

(3)征收率:2%。经财政部批准并征收标准准低于2%的份，也调整为2%各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征地方教育费附加。

(4)征收机构:主管税务机关。

(5)涉税阶段:销售环节。

9.房产税

(1)纳税人:房屋产权所有人

(2)计税依据:房屋的计税余值或租金收入，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏理调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在.50%的税额幅度内减征房产税

(3)征收机构:房产所在地主管税务机关。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

(4)房地产开发企业纳税义务:无论内、外资企业，均需要根据不同情况缴纳房产税。自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率为1.2%。房产出租的以房产租金收入和税率12%计算缴纳。对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。

重庆市是首批个人住房房产税征收试点城市，从2011年开始试行对部分个人住房征收房产税。此前中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”对土地融资限制、再融资从严、债券融资分级管理、房贷严管控等一系列措施的相继实施说明了中央对控制房价泡沫的决心，2017 年重庆又收紧修改了房产税政策修改后，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房，税率为 0.5%。

《上海市人民政府关于印发(上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》(沪府发(2011]3号)规定:个人住房“房产税计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%”

“房产税不是万能的，但回避房产税万万不能!”

(6)涉税阶段:房屋持有环节。

10.土地增值税

(1)纳税人:有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人。

(2)征收机构:房地产所在地主管税务机关

(3)房地产开发企业纳税义务:房地产开发企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。

(4)计依据:对增值额征税，增值额计算要素如下:

①计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收人 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

②许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金，与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加 营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。

土地增值税税率见表：

应纳税额=土地增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

根据2010年税收调控政策，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%

对于无法查账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。根据 2010年税收调控政策，核定征收率不低于5%

(6)涉税阶段:销售环节、土地增值税清算环节。

11.企业所得税

除《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例和配套法规外，房地产开发企业所得税主要依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文件发布)计算缴纳企业所得税。企业所得税的适用税率为25%

房地产开发企业销售收人的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收人;未纳人开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的。可作为代收代缴款项进行管理。

(1)征收方式:房地产开发企业所得税主要有核实征收和核定征收两种征收方式，核定征收一般选择核定应税所得率计算征收。

(2)征收机构:主管税务机关。

(3)涉税阶段:销售环节。

12.个人所得税

(1)征税对象:工资、薪金所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;经营所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得。

居民个人取得工资、薪金所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得称为综合所得，按纳税年度合并计算个人所得税;非居民个人取得综合所得，按月或者按次分项计算个人所得税。

居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收人额减除费用6万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。

非居民个人的工资、薪金所得，以每月收人额减除费用5000元后的余额为应纳税所得额;劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为应纳税所得额。

专项扣除，包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等;专项附加扣除，包括婴幼儿照护费、子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赠养老人等支出。

综合所得，适用3%~45%的超额累进税率表 ：

居民个人取得综合所得，按年计算个人所得税;有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款;需要办理汇算清缴的，应当在取得所得的次年3月1日至6月30日内办理汇算清缴。纳税人办理汇算清缴退税或者扣缴义务人为纳税人办理汇算清缴退税的，税务机关审核后，按照国库管理的有关规定办理退税。

非居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得和特许权使用费所得，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款，不办理汇算清缴。扣缴义务人每月或者每次预扣、代扣的税款，应当在次月15日内缴入国库，并向税务机关报送扣缴个人所得税申报表。

(2)房地产开发企业纳税义务:个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。纳税人有中国公民身份号码的，以中国公民身份号码为纳税人识别号;纳税人没有中国公民身份号码的，由税务机关赋予其纳税人识别号。扣缴义务人扣缴税款时，纳税人应当向扣缴义务人提供纳税人识别号。

有下列情形之一的，纳税人应当依法办理纳税申报:

①取得综合所得需要办理汇算清缴;

②取得应税所得没有扣缴义务人;

③取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款;

④ 取得境外所得;

⑤因移居境外注销中国户籍;

⑥非居民个人在中国境内从两处以上取得工资、薪金所得;

⑦国务院规定的其他情形。

扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报，并向纳税人提供其个人所得和已扣缴税款等信息。

(3)征收机构:主管税务机关。

(4)涉税阶段:房地产开发企业任一环节所支付的职工薪酬均应按规定扣缴个人所得税。

在房地产开发涉及的上述12个基本税种中，以增值税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种应纳税额会占到整体税务成本的90%以上。在前期销售中以增值税为主，在项目清算阶段，又以企业所得税、土地增值税为主。做好这三个税种的纳税策划与控制，可以有效降低税务成本;其他税种税务成本虽低，但税收风险更高。因此，全方位全程洞悉房地产开发纳税实务问题，做好纳税策划，防范税收风险，尤为必要。

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