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诸暨农村闲置宅基地置换

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图集

浙江诸暨唤醒了沉睡的农房资源，农民收入增加了1亿多元

闲置农房这样盘活(人们的眼睛)·乡村振兴）

浙江诸暨市同山镇布谷村风景如画。孙杨一拍

诸暨市岭北镇阜家湖村村民于幼光家闲置住房盘活利用前。

余幼光家闲置房盘活利用后。 张 颖摄

引 子

东白湖水库环绕水清如碧，车行山路拐了十几个弯。突然，在一个明亮的地方，你可以看到越红博物馆的白墙红字。旧教学楼改造的博物馆建筑风格清新独特，让人眼前一亮。

这座闲置多年的教学楼改造成了浙江绍兴诸暨市东白湖镇新上泉村的茶文化博物馆，效果良好。村民斯华明连说:没想到:在博物馆人气的推动下，他家闲置了十几年的房子，2016年租了B&B，年租金8000元。村党总支书记斯灿生感触更深:振兴闲置农房，村民实惠，村集体增收，为农村振兴增添活力。”

近年来，随着城市化进程的加快，一些农村地区出现了许多闲置房屋。

2017年底召开的中央农村工作会议强调，完善农民闲置宅基地和闲置农村住房政策。2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农村住房政策，探索宅基地所有权、资格和使用权的三权分离。根据2019年修订的《土地管理法》，鼓励农村集体经济组织及其成员振兴闲置宅基地和闲置住房的使用。

自2018年以来，诸暨一直在努力探索振兴利用闲置农村住房发展农村产业的有效途径和政策措施。截至今年9月底，该市振兴利用2417栋闲置农村住房，建筑面积78.47万平方米，吸收社会资本13.8亿元，推动4755户农民就业，增加农民收入1.12亿元，村集体收入超过6500万元。

因势利导

盘活闲置农房，让包袱变财富

斯寨中学位于新上泉村，由于农村学校布局的优化，多年前不再办学，老教学楼一直闲置。2016年，东白湖镇将闲置农村住房资源列入其中。

有人建议拆除旧房子建房子，但新上泉村两个委员会最终统一意见：拆除遗憾，或应振兴利用，扩大村集体经济；东白湖镇茶叶生产历史悠久，周边茶农集中，老房子与茶叶产业合作，可以发挥振兴利用的效益。

老教学楼的产权多年来一直不清楚。明确产权是振兴利用的前提。经各方努力，明确了权益所有权：产权属于镇政府，租赁后租金收入属于村集体。历史遗留问题解决后，老建筑使用权通过镇农村产权交易平台公开用权，确定茶叶产业和茶叶文化的发展方向。

主楼的木地板开始腐烂，副楼几乎变成了危险的房子——这是绍兴岳江茶叶有限公司董事长杨思班第一次见到老教学楼时的场景。你为什么要去这个贫穷的村庄？有些人感到困惑。但通过蜘蛛网的灰尘，杨思班想到了一个想法：把它变成一个特殊的博物馆，让更多的人感受到这里红茶的历史和文化积累。

2016年底，招标结果公布，岳江茶业租用了老教学楼。经过近一年的设计和改造，2017年11月，岳红博物馆正式开业，曾经枯萎的老房子焕然一新。

博物馆入口处的接待台是用老房子的木楼梯板搭建的；二楼的品茶室和习茶室，稍微看一下就能认出原教室的格局；在楼梯的拐角处，完全保留了当年捐款的石刻铭文。

97岁的非物质文化遗产传承人斯根坤一有空就来到博物馆。老人经常摩擦已经发光的楼梯扶手，默默地与时间流逝的老房子和物品交流。

作为诸暨市青年茶文化教育基地，博物馆经常举办特色研究活动。在人数最多的情况下，200多名小学生在这里体验了滚茶等传统工艺。杨思班说：去年接待了3万多名游客。

振兴旧建筑，振兴产业。博物馆与村里的专业合作社和农民合作，与200多名茶农结对，帮助他们实施绿色无污染茶叶种植管理。每公斤40-60元的收购价格比以前高了一点。新上泉村的茶农斯利红说。

从闲置教学楼到茶文化综合体的蝴蝶变化，反映了闲置农房盘活后包袱变财富的改革效果。

诸暨市副市长陈俊伟认为，一些闲置的农村住房、工厂、村集体住房破旧，维修费钱，遗憾；同时，拓宽农民收入增长渠道，促进农民收入持续增长，建立健全农民财产收入增长机制。

如何唤醒睡眠农村住房资源，不仅可以增加农民的财产收入，还可以为农村企业家提供创业场所？几年前，越红茶博物馆等自发探索开始出现在诸暨农村。

2018年1月，绍兴市出台《关于实施闲置农房激活计划的指导意见》，鼓励各区(县)创新闲置农房开发利用路径。

同年8月，诸暨市发布了《关于激活农村闲置农房的实施意见》，明确规定了农村集体土地建设、产权合法清晰、闲置、安全使用的房屋及其配套设施，主要包括农民闲置房屋、村集体闲置房屋和原卫生院、学校、车站等闲置房屋（不包括闲置农林设施房屋），旅游、休闲等三产业经加固修复后可开发利用。

定规立矩

守住负面清单，顺利盘活通道

一开始，农民有疑问，投资者也在等待。每个人都有自己的担忧，这并不容易推广。五泄镇十四都村党总支书记蒋雪成对盘活闲置农房的使用感触颇深。

2018年，村里调查了农舍闲置情况，了解了群众的意愿，发现许多农民愿意参与激活计划，但也有担忧：如果租赁企业经营状况不好，不长期，该怎么办？

姜雪成回忆说，过去村民自发转让农村住房使用权，但只试图签订短期租赁合同；承租人也担心经营状况好，房东提高租金，所以不敢投资很多。

走访调查后，蒋雪成和村委会成员找到了正确的方向。村集体站出来做‘中间人’，协调和服务农房业主和承租人，保护各方利益。

去年3月，常年在外做生意的十四都村村民沈廷东接到蒋雪成的电话，说村里要引进民宿旅游项目。他家闲置的三层楼可以租给村里，村里集体收集、储存、出租，用于民宿经营。

农民每年拿房租，企业经营有效，村里的发展聚集人气，村民还有就近就业的机会，这就是多赢。听了蒋的分析，沈认为这是事实。

在过去，我也试图租空置的房子，但我对承租人不太放心。这一次，在村集体的帮助下，我感到更加坚定。不久，沈廷东家的闲置建筑顺利出租。租期为10年，第一年租金为2.49万元，后来每年增加5%。

靠近沈廷东家的闲置房屋，共有5栋闲置建筑。其中三户已签订租赁合同。目前，装修已基本完成，即将开门迎客。另外两个村民因为各自的原因没有出租。姜雪成说，虽然B&B的经营者感到有些遗憾，但他们不能违背农民的意愿强行转让闲置农舍。负面清单清楚地说明了这一点。

蒋雪成的负面清单是当地探索和激活闲置农房过程中形成的硬约束。

近几年来，绍兴市建立了闲置农房激活负面清单，诸暨市也在实施意见中作出规定，严格规范盘活利用，例如，不得将非法建筑、使用权纠纷、不符合生态环境保护和住房安全要求、不符合区域发展规划和村建设规划要求的农村住房纳入激活计划；不得伪装出售农村住房和宅基地；不得在农村使用闲置农村住房建立私人会议馆；不得违反农民意愿强迫闲置农村住房转让；激活村集体组织的闲置农村住房，村民(代表)会议讨论通过了农民委托协议和租赁协议。

根据这一约束管理措施，依托诸暨市和乡镇（街道）的农村产权交易中心，闲置农村住房使用权的转让越来越标准化。江雪成说：农村产权交易平台完成了招标、宣传、中标等全过程，明确了‘阳光’。

要激活闲置农村住房，我们必须保持底线。通过负面清单管理，确保土地公有制性质不改变，耕地红线不突破，农民利益不受损害。陈俊伟表示，同时，要创新和完善政策和配套服务，以最多运行一次的理念，确保土地、金融等因素的供应，顺利振兴渠道。

今年荷花季，十四都村荷香盈村，游客满门，蒋雪成的心情像花瓣一样舒展。村里的古建筑敦本堂成功盘活，开办了青年人才培训学校；项目经营者还将周边三个闲置工厂和4个.全面利用3亩村级建设用地，推出新型特色住宿产品。自今年6月试运行以来，预订率一直保持在较高水平，国庆假期客房满。

该激活项目的实施也得益于服务保障机制。考虑到经营者投资大，投资回报周期长，五泄镇筹集资金，争取上级项目的资金支持，完成相应的基础设施配套和环境改造。五泄镇副市长陈立勇表示，他投资了400多万元，拓宽了周边道路，穿过游泳小径，改造了河流。

五泄镇还成立了专门的工作班。乡镇联动办理农村房屋转让、租赁手续和建设相关审批，尽可能缩短建设周期，减轻经营者的财务压力。四川图远美宅智能科技有限公司经营项目负责人、营销总监王玉楚南说：这让我们消除了担忧，增加了信心。

陈俊伟介绍，结合实施过程中的实际需要，诸暨市有关部门和乡镇（街道）完善了一系列配套措施，加大了对闲置农村住房改造、储存流通、金融服务、产业发展、农村基础设施政策支持，吸引更多社会资本参与闲置农村住房的激活。

因地制宜

与美丽乡村建设相结合，与农村特色产业发展联动

一座占地500多平方米、闲置时间长的老私立学校建筑，曾是同山镇唐仁村党总支书记寿申光的心脏病。十多年前，有人租了一所旧的私立学校去村里办织布厂。不久，门关了——织机一打开，噪音周围的村民都有很大的意见。后来，多年来，没有人关心它，四个角落倒塌了三个，不得不用于村民堆放商品，成为村庄外观改造的死角。

这一变化发生在去年7月。唐仁村孙干平通过镇内农村产权交易平台中标，将老建筑改造成集生产销售、非物质文化遗产传承、文化体验于一体的越庄酒厂。孙干平说：我父亲和叔叔一辈子都在做酒。在这里展示传统古代酿造过程尤其有意义。

白墙黛瓦，青砖铺地，木格花窗，一年过去了，越庄酒坊修旧如旧，开门迎客，成了乡村风貌的一抹亮色。

过去，仓库里的年租金只有4000多元，但现在已经涨到了6万多元。只有越庄酒厂的一个项目才能增加村集体经济的收入。寿申光叹了口气，老建筑成功激活的关键是与城镇酿酒特色产业的发展和美丽乡村的建设挂钩。振兴利用，找到正确的方式，根据当地情况采取措施，真正激发活力，继续产生效益。

到目前为止，诸暨已有近50万平方米的闲置农舍愿意激活，需要开发利用。无论是聚集在一起从事农舍和民宿管理，还是避免蜂拥开发，突破同质化竞争的局限性，都与激活行动的质量和有效性直接相关。陈俊伟说：在了解闲置农舍家庭背景的基础上，如何找到正确的方向，充分利用它是非常重要的。

在闲置农村住房激活改革之初，诸暨市在实施意见中规定：闲置农村住房利用改造应遵循规划设计建设规范，匹配村布局规划、村建设规划、土地利用规划与村集体经济发展充分结合，相互促进，使农民、村集体、社会投资者双赢乡（街道）可以结合当地实际充分挖掘激活新形式，建设民宿(农家乐)集中村、农村旅游目的地、健康基地、艺术创作中心、农村综合体。

经过一段时间的探索和实践，诸暨市将各乡镇盘活利用闲置农房的土法总结提炼为企业入驻促激活、村民反馈促激活、农旅融合促激活、农村电子商务促激活、文化引领促激活、村民集资促激活、改造升级促激活、统一管理促激活。这些实施路径依托当地环境、产业、文化等特点和优势，因地制宜，各显其效。

诸暨袜业、珍珠等行业早已取得规模和影响。大唐街朱松社区依托这些优势特色产业，将原社区弹簧厂的废厂改造成袜子艺术主题广场，成为当地袜子艺术文化、袜子艺术展览、旅游休闲的综合区。

唐仁村也有新的规划。古道幽静，卵石铺路，村里的唐仁老街历史悠久，沿街有100多栋传统住宅，其中许多处于闲置状态。在此期间，寿申光和村干部正忙于与外商联系，将闲置农舍与古村落的有机更新结合起来。我们期待着振兴更多像越庄酒厂这样独特的‘点’，推动美丽农村建设和特色产业发展的‘面条’。

激活闲置农村住房，环境是基础，产业是基础，文化是灵魂。陈认为，要统筹考虑社会效益、经济效益、生态效益、文化效益益，因地制宜、分门别类实施，走差异化发展之路，才能走稳走实走远。”

深化拓展

做好盘活大文章，补齐农村环境短板

闲置农房也能存“银行”享收益？初听到这样的新鲜事，岭北镇孚家湖村村民虞幼光很好奇。这个特殊的“银行”就是镇里的闲置农房储备平台，农户和村集体可供利用的闲置农房，都可登记申报。

虞幼光同儿子住在外地，孚家湖村的老宅空置多年。今年上半年，镇里工作人员上门介绍，建议他把闲置房存进“银行”。“正式‘激活’前，房子归自己管，等激活利用了再按租赁合同得收益。”虞幼光和儿子商量后，将老宅登记在了闲置农房储备平台。

没多久，虞幼光接到通知，他家的闲置房有了意向承租人。一位来自浙江东阳的企业家相中了虞幼光等5户村民的闲置房，准备承租修缮，用于民宿经营。8月，虞幼光与承租人签订了租赁合同，拿到头一年的租金。

今年初，岭北镇再次调查摸排“家底”，绘制闲置农房分布图，发现2018年镇里统计的约6万平方米闲置农房，已经激活3.3万平方米，其余的农房资源，大多分布零散，盘活利用难度较大。

3月，岭北镇率先试点运行闲置农房储备平台，对可利用的闲置农房预收预储，由镇村统筹引进投资，综合开发利用。“通过储备平台的形式运作，资源更集中，吸引投资主体更有效率。”镇长吴鹏锋介绍，对于统一收储的农房，分门别类进行招商推介：对分布零散的闲置房，引进小而精、小而新的特色项目；对自然环境优越、民俗特色鲜明的历史文化村落，则引导社会资本整体开发利用。

前不久，岭北镇岭北周村废旧织布厂通过镇里统一对外推介，由社会资本、乡贤和村集体共同入股出资，将老厂房改造成土特产展销中心，中心运行以来，农产品销售额已达100多万元。

吴鹏锋介绍，闲置农房储备平台目前已有430户村民登记申报，收储闲置农房4000多平方米，集中引进项目14个，总投资4000多万元。

“下一步，我们将以农村环境补短板攻坚行动为抓手，统筹盘活土地、山林、湖泊等农村各类资源，让闲置农房真正成为富民的‘黄金屋’、强村的新引擎。”绍兴市委常委、诸暨市委书记徐良平表示。

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