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买商铺注意

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商铺的火热

一铺养三代是中国人近几十年来广为人知的投资理念。很多人认为店铺租金高，只要投资店铺，就能数钱。

在一些地方，商店甚至被视为男性家庭的婚姻门槛和保障。因此，商店的价格一度在民间被炒作。特别是在三四线小城市，他们痴迷于商店投资。

前段时间去内蒙古呼和浩特出差，被邀请参观一个朋友开发的楼盘，开发写字楼、公寓、店铺的商业综合体。说实话，位置一般。开发商为了店铺多卖钱，户型被改成了拐弯抹角，大部分都不符合规定。

最重要的是，业务没有做出合理的规划，而且相对混乱。一个社区应该有超市、理发店、药店、洗衣店等形式，但这个地方有十多家小酒店，旁边是硬件，卖瓷砖所。

但令人惊讶的是，商店一开张，就被抢销一空。朋友低声说，买家基本都是周边县城「有钱人」，人傻钱多，有的甚至买3、4套。

根据投资回报率，目前该地区一家80平方米的商店售价140万元，租金为每月5000元。收回成本（不考虑通胀）需要23年。毫无疑问，这是一种劣质的投资产品。但更多的人不会计算，或者听开发商讲的故事，继续梦想致富。

那么商店应该投资吗，如何投资呢？下面的子木将根据之前的例子，帮助您分析商店投资，以下与您分享。

值不值得

这个时间点可以分为5年前和2014年左右。从那时起，相对于住宅，商店的投资价值遇到了滑铁卢，「一铺养三代」180度大转弯变成了「三代供一铺」。为何？

首先，互联网的兴起。以上面我去呼和浩特看朋友的房地产为例。当时我用手机打开美团，距离设置在附近。很明显，我在这个社区的公寓里开了各种各样的商店，比如美甲、足疗、小酒吧、棋牌等。数量远远超过楼下的底层商人。

这些网店在公寓里开业，比底层商家的租金便宜得多，而且私密安静，比一些小企业有更多的市场。这些网上商店极大地转移了底层商家的业务，导致店租金的压力，自然租金回报率下降。

显然，10年前，投资商店可以说是赚了很多钱，每年可以收到8%左右的租金，12年内几乎可以收回本金。然而，近年来的数据一直在下降。大多数商店的回报率为2%-5%，超过6%。一套资金已经存入20多年了。

二是交易成本高。二手店交易税的计算极其复杂。一般来说，交易一次，整体房价的20%~30%左右作为税费，可以吞噬大部分店铺增值带来的收入。而且很多城市的店铺贷款限制非常严格，不仅仅是需要的产品。市场不好的商品房还是可以卖的，但是店铺生意不好，完全砸在手里。

交易税高，杠杆率低，注定店铺流通性差，所以开发商在卖给你的店铺时，至少要提前透支三年的升值空间。也就是说，这家店的单价是6万，三年后可以卖到8万，所以现在你的价格差不多是8万。而且好位置的店铺开发商肯定会留在手里，捡漏的机会很少。

2019年1月至4月，商品房销售面积同比下降8.8%。4月底，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月底减少266万平方米，但商品房待售面积增加30万平方米。

一些三四线商铺开始大面积成为仓库。

因此，综上所述，从投资的角度来看，商店对住宅没有太大的竞争力。和公寓一样，现在和未来都不可能有政策红利。

唯一的趋势是，在当前的基调下「房住不炒」控制住宅价格，给商店空间，许多互联网企业开始返回实体，如天猫、京东等，可能会带来线下体验红利，但也很少。

技术活

说到这一点，一定有人开始质疑，一切都不能是绝对的，现在有一些高回报的商店。例如，几天前，研究所的一名成员说：房子没有配额。这家人只是想投资商店自己经营，我的一个朋友可以达到10%的回报率。有什么方法？

当然，我身边有很多积极的例子，因为商店投资也是我日常研究的一个类别。只能说，现在或未来很难投资商店。

如果房地产投资分级，那么买房是初中生，买公寓是高中生，买办公楼是本科生，买商店是研究生，买商店不是专家神别人免除，属于专业投资标的水平。

让我分享一下这些年投资商店的经验。

首先，商店投资主要包括两部分，一是物业增值，二是租金收入。投机是看中物业增值，投资是看中长期租金收入。

在上面，我讨论了当前的市场环境不适合商店物业增值，所以物业增值应该是附加值，租金收入是首要考虑因素。

即使有一天物业本身的增值幅度很小，或者不再增值，租金收入也足以支付一个家庭的日常开支，这是一家好商店。

归根结底，租金收入取决于供需本身。核心指标是商店「到店人流量」，而不是区域人流和区域人流。比如路边的店铺，要看车能不能停在你家门口，而不是门口路上的车流。

另一个例子是，许多人被新开发商愚弄了，在大型购物中心旁边买了一家商店，说人流特别大。但你认为，人们的购物中心里有一切，为什么要在外面消费呢？最后，许多买家在签订合同后知道自己被坑了，然后踏上了权利保护的道路。

其次，大型商场的产权店是在开业前告诉你的那种。只要你签了合同，剩下的就不用担心了。它将由专业公司代表你运营，然后等待股息。这种形式的商店是一个大坑。

不要因为一两个大品牌的进入宣传或高回报的诱惑而担心进入，现在大多数开发商为了销售，营销形式炒作，其中许多是不切实际的承诺。无论是合同取消还是三五年后开发商停止补贴，都很可能导致大品牌退出。

而且你要记住，与开发商合作，你永远不会受益，聪明自在。

那么什么样的商店是优质资产呢？下面是一个排名。

1.高入住、高低端社区底商

2.写字楼楼下的底商

3.新开商业街临街店铺

紧邻一个大型高端社区，社区人群购买力强，消费频率自然低，这也决定了社区商店的租金上限和未来的升值潜力。

在这个地方，开母婴店、宠物店、餐饮、药店都是不错的选择。如果购买时间合适，许多高质量的商店可以在15年内收回成本。

二是办公楼下的底层业务。办公楼是人口密度高的载体。小白领的购买力不会差。最重要的是，他们的时间紧迫，消费频率和集中度高，尤其是快餐店和超市。这是商店租金收益率最真实的反馈。

新开的商业街临街店也很重要，但你要赌这条商业街未来能否发展，周边有多少社区，商业街是否有品牌餐厅和电影院，这些都是吸引人流的重要商业实体。这里可以用我之前提到的热图，通过百度地图热图查看周围的人流。

(百度地图-图层-热图，颜色越深，流量越大。

简而言之，有成千上万好的商店，只有一种好的商店。

在你决定投资商店之前，一定要研究那些生意兴隆的商店，分析它们的优势。

最后，你会发现店铺投资无异于小企业，不仅需要技术，还需要足够的运气。

普通人不应该尝试。如果他们想尝试，他们会彻底研究这些细节。在未来，投资是一项技术工作，无论是住宅、公寓还是商店。这是一件好事，但不是一件好事。

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