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二房东转租缴税

相信目前有很多小伙伴对于二房东转租缴税都比较感兴趣，那么今天小黑也是在网络上整理了一些关于房东转租给别人违法吗相关的信息分享给大家，希望能够帮助到你。

(一)房地产转租增值税税率文件依据:

1.根据《国家税务总局》〈纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征管暂行办法〉《公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第一项规定，一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，可选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。

二、税总纳便函〔2016〕71号 全面推进营改增试点 12366热点问题回答(1)中提到，国家税务总局明确根据纳税人租赁房地产确定了转租房地产如何纳税的问题。一般纳税人转租2016年4月30日前租用的房地产的，可以选择简单的征税方式；5月1日后租用的房地产转租的，不能选择简单的征税方式。

(二)通过案例解释房地产转租增值税税率政策的应用

例1：A2015年1月，公司(一般纳税人)自建办公楼共16层，只租不买。为了省事，降低空置率，该办公楼每年以1000万元租给二房东(包租商)B公司(一般纳税人)租期5年(2020年1月到期)，二房东B每年租给部分企业1500万元. 二房B能选择简单的计税方法缴纳增值税吗？

答:二房东B可以选择简单的计税方法缴纳增值税

首先，看看普通纳税人是否可以享受转租房地产的简单征收政策。首先，看看是否有相关的政策支持：目前，国家总局还没有转租文件的独立文件，但早在营12366热点问题回答（1）就有以下答复：

1.《国家税务总局关于发布纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》。2016年第16号文件规定：第二条 纳税人以经营租赁方式租赁取得的房地产(以下简称租赁房地产)，适用本办法。取得的房地产包括直接购买、捐赠、投资、自建、还债等形式取得的房地产。” ；

2.关于转租房地产如何纳税，总局明确按照纳税人出租房地产确定； 3.一般纳税人转租2016年4月30日前租用的房地产的，可以选择简单的征税方式；转租5月1日后租用的房地产的，不能选择简单的征税方式。

例2:续约1:2020年1月物业到期后，由于2020年突发疫情，二房东B签订合同续租5年(2025年1月到期)。A公司同意免除B公司三个月的租金，以减轻A公司的压力。其他条件保持不变。问，二房东B能选择简单的纳税方法吗？免除三个月的租金是否视为销售增值税？

答:(1)二房东B不能选择简单的计税方式缴纳增值税。原因是二房东B到期后与房东A重新签订续签合同，意味着二房东B只能在2016年4月30日后选择一般的计税方式，即二房东B取得的进项为5%，交出的销项为9%，税负直接增加是事实

(2)免租三个月，不需要视为销售缴纳增值税。政策依据是国家税务总局公告2016年第86号。7.纳税人租赁房地产，租赁合同约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视为销售服务。

例3:续例1:该专业于2015年由A房东租给二房东B5年(2020年1月到期)。由于资金实力不强，二房东B无法维持经营。2018年，该物业转让给三房东一般纳税人C,其他条件不变，问:三房东C能选择简单缴纳增值税吗？

答:三房东C不能选择简单的税收计算，因为三房东和二房东签订的租赁合同是2018年签订的，也就是说三房东C是2016年4月30日以后取得的，三房东C出租房屋需要9%的税率。二房东B给三房东C的租赁发票是5%的税率，三房东C直接承担4%的增值税。

1.转租房地产的税率取决于租赁房地产的时间是5%还是9%

一般纳税人转租适用增值税税率。增值税税率不是根据租赁房地产发票的适用税率来选择的，而是根据租赁房地产的时间来选择的。2016年4月30日前租用的房地产转租的，可以选择简单的征税方式，适用5%的征税率；2016年5月1日以后租用的房地产转租的，不能选择简单的征税方式。一般税率适用9%。

在这种情况下，市场上一般纳税人的包租人，只要租赁合同在2016年5月1日以后租入再租出的税率为9%，尤其是二房东(如果一房东取得的房产在2016年4月30日之前，一房东选择简单计算，如果是个人商品房的5%，如果是小规模纳税人的5%，如果是一般纳税人的5%，向二房东开具的增值税发票税率为5%)。一般纳税人二房东只要在2016年5月1日后与一房东签订租赁合同，转租房屋的税率必须为9%，税率直接增加4%，税负相当重。预计国家税务总局将出台新的政策，使租赁市场的税负趋于合理合理。因此，在国家税务总局出台政策之前，二房东作为一般纳税人的税收筹划尤为重要。

2.免租期不视为销售增值税:

国家税务总局公告2016年第86号：7、纳税人租赁房地产、租赁合同约定的免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视为销售服务。

1.免租期不视为销售企业所得税

（1）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业所得税法第六条第（6）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装或者其他有形资产使用权的收入。租金收入，根据合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期。因此，无需在免租期内确认企业所得税中的租金收入。

（2）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条非货币性资产交换、捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配的，视为销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财税主管部门另有规定的除外。免租期也不属于所得税视为销售范围，企业所得税收入不需要视为销售确认。

2.权责发生制确认收入

根据《国家税务总局关于实施企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函)〔2010〕79)规定，1、租金收入确认：根据《企业所得税实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应当按照交易合同或者协议规定的承租人应付租金的日期确认。其中，如果交易合同或协议规定租赁期限为跨年金提前一次性支付的，出租人可以按照《实施条例》第九条规定的收关年度收入。

1.财政税务总局规定，财税2010121号:免租期缴纳房产税，产权所有人缴纳房产税

根据财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城市土地使用税等政策的通知〔2010〕121号)第二条规定，出租房地产免征租金期间的房地产税，双方签订的租赁合同约定有免征租金期限的，产权所有人应当按照房地产原值缴纳房地产税。

2.吉林税收规定转租房屋差额缴纳房产税

《吉林省地方税务局关于明确房地产税土地使用税政策的通知》第二条规定，承租人转租的房屋按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房地产税。

3.云南税收规定转租房屋不缴纳房产税

《云南省税务局关于印发的通知》第六条规定：已缴纳房地产税的房地产，租户转租他人取得的租金收入不再缴纳房地产税。

4.广东税务转租房屋不缴纳房产税

《广东省地方税务局关于转租房地产租金收入不征收房地产税的通知》规定：根据《房地产税条例》规定的房地产税由业主缴纳的精神，单位和个人转租房地产取得的租金收入不征收房地产税。

5.深圳税收规定转租房屋不缴纳房产税

6.浙江省税收规定转租房屋不缴纳房产税

《浙江省地方税务局关于规范房地产税若干政策问题的通知》第一条第三款规定：租赁房地产再转租不征收房地产税。

7.安徽税务规定转租房屋不缴纳房产税

《安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法》第三条规定：出租房屋的个人是房屋租赁行业的纳税人。出租房屋再出租的，转租人不征收财产税。

除吉林税规定转租房屋差额缴纳房地产税外，许多省规定房地产税由产权所有人缴纳。因此，租赁房屋和转租房屋的第二房东不需要缴纳房地产税。

8.《中华人民共和国房地产税暂行条例》第二条规定的纳税人：

(一)产权所有人缴纳房产税。

(二)产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。

(三)产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房地产所在地的，或者产权未确定、租赁纠纷未解决的，由房地产经理或者用户支付。

前款列出的产权所有人、经营管理单位、承典人、房地产代理人或用户统称为纳税人

9、纳税人免费使用其他单位的财产，用户应当按照财产余值缴纳财产税

(1)财政部 国家税务总局关于房地产税若干具体问题的解释和暂行规定(财税地字)〔1986〕第八条第七条明确规定：纳税人和个人无租赁财产管理部门、免税单位和纳税人的财产，由用户缴纳财产税。

(2)财政部 国家税务总局关于房地产税城市土地使用税有关问题的通知(财税[2009]号。128):不租用其他单位房地产的应税单位和个人，按房地产余值缴纳房地产税。

11.初始阶段免租，后期收取租金。免租期间，产权所有人按原值缴纳房产税

根据财政部 《国家税务总局关于安置残疾人就业单位城市土地使用税政策的通知》(财税[2010]121号)第二条:对于出租房地产，如果双方签订的租赁合同约定有免租期限，产权所有人将在免租期间按房地产原值缴纳房地产税。

文件明确规定，免租期间，产权人应当按照房地产原值缴纳房地产税；免租期满正常收取租金的，产权人应当按照租金收入缴纳房地产税。

1、 二房东不交房产税

2、 但是，如果租赁业务中没有人缴纳房地产税，房地产税的最终承担者很可能是第二个房东，因为市场上的一个房东通常是净租金（所有税费都转移给承租人），因为在整个租赁业务中，必须有人承担房地产税。如有争议，房地产代理人或用户应缴纳房地产税

根据《国家税务局关于检发的通知》(国税地字)〔1988〕第十五条第四条规定，土地使用税由有土地使用权的单位或者个人缴纳。因此，无论是否有免租期，出租人都需要缴纳城市土地使用税。

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