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房地产基础知识最新版

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房地产业：物业是房地产和地产总称，指土地资源及土地上的建筑物、附属物。物业是房子和土地作为一种资产之和。归属于房产，主要包括土地规划、房屋建筑检修、管理方法、土地使用权的有偿转让，划转，房屋产权的交易、租用、房地产行业的抵押借款及其从而所形成的房地产市场综合型产业链。

(一)房地产业定义:房地产业又被称为房产,就是指土地资源、建筑物及接触抑制在土地资源、建筑物上不能分开的一部分.在其中不能分开的一部分,如花草树木、水暖设备等.房地产业有三种表现形态:

1、单一的土地资源;

2、单一的建筑物;

3、土地资源与建筑物融合房产;

(二)房地产市场归类:依据房产开发,市场销售与消费过程特性,能将房地产业分成:

1、一级市场(土地出让);

2、二级市场(房地产业增量房销售市场);

3、三级市场(房地产存量房市场);

(三)土地资源及土地权:

1、土地定义:一般是指路面、路面下列与地面之上一定范畴空间.实际生活中的土地是人为因素区分的,具备特殊面积范畴的区域.

2、土地公有制:根据宪法规定,土地权分全民所有(国有土地出让)与团体土地权,团体变为国有制才可以出让,本人与单位只有着土地的使用权;

3、土地使用权在时间内能够租赁、出让、质押.

(四)土地使用权获取途径:

1、土地使用权转让:

l 指我国将国有制土地使用权在一定期限内出交给土地资源使用人,由土地资源使用人向省付款土地使用权土地出让金的举动;

l 土地使用权转让选用招标会、竞拍、双方协议三种方式;六类用地(商业服务、游戏娱乐、度假旅游、金融业、服务行业、商住楼)选用招标会、拍卖方法;旧城改造规划选用双方协议的形式；

l 国有制土地使用权转让期限:

Ø 商业服务、度假旅游、游戏娱乐用地40年;

Ø 工业生产用地、科技教育、文体活动、环境卫生、体育运动用地、综合性或其它用地50年;

Ø 住宅用地70年;房地产业的所有权期限对使用价值有直接关系.

2、土地使用权划转:

l 指县级以上人民政府依规准许,在土地资源使用人交纳赔偿、安装费等费用后将这个幅土地资源交货其应用,或者把土地使用权免费交由土地资源使用人所使用的个人行为;

l 以划拨方式获得土地使用权的,除法律、行政规章另有规定的,并没有使用年限限制;

l 以下基本建设用地的土地使用权,确属必不可少的,应由县级以上人民政府依规准许划转:

Ø 公共基础设施用地和公益慈善用地;

Ø 全国重点帮扶的电力能源、交通出行、水利工程等特色用地;

Ø 法律法规、法规规定的许多用地;

(五)建筑概念

1、工程建筑:建筑物和建筑物总称;

2、小范围建筑物:指各种房子,建筑物如花草树木、电梯轿厢、水暖设备等;

3、达标建筑物的要求:可用、经济发展、美观大方;

l 可用:安全性、防潮、隔音、墙体保温、光照、功能完善、空间布局有效;

l 经济发展:购买价格实惠、维护保养、供暖、能耗不太高;

l 美观大方:建筑美学、颜色艺术美、和环境融洽;

(六)物业管理定义

1、物业管理:广义上物业管理便是房地产业,狭义物业管理,包含各种房子以及附设的机器、设备和有关场所;

l 各种房子:能是古建筑群,如住宅住宅小区,还可以是一幢住宅;

l 附设的机器、设备和有关场所:就是指与以上建筑物相配套的室内室外各种设备、市政公用设施、公路交通等;

1、建筑容积率:

总工程建筑面积与总用地面积的比率, 体现土地资源利用水平、使用强度以及合理性的投资估算;

建筑容积率=工程建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:一般住宅≥1.0;非一般住宅＜1.0;

2、建筑间距:

新项目用地范围之内各种各样工程建筑用地面积总数约占用地面积比例.还可以是建筑物底材总面积÷总用地面积,体现工程建筑用地范围之内空地率和建筑物的集中程度上;

3、小区绿化率:

指整体规划用地范围之内园林绿化用地总面积占整体规划用地面积比例;

4、绿化率:

描绘的是居住小区用地范围之内各种绿化之和与居住小区用地的比例;

5、楼高:

住宅相对高度以“层”为基准测算,就是指下一层木地板面或混凝土楼板面到顶层楼方面间的距离.

6、层高:

指下一层木地板面或混凝土楼板上表层到顶层楼层板下表层间的距离.层高=楼高-保护层厚度;

7、净宽:

指住宅长度,指一间单独的房子或一幢居住建筑过去墙面到后墙皮中间的具体长短,为了确保住宅具有较好的自然采光和自然通风标准,现阶段我国很多城区住宅卧室的净宽一般都限制在5米长,不可以随意扩张.住宅净宽太大,便是住宅变成细长型,间距铝门窗很远的室内空间设计自然光不够,但净宽大一点的住宅能够有效的节省用地;

8、进深:

指住宅的总宽,指一间房屋内一面墙面中间到另一面墙面间的实际距离,住宅的进深在住宅设计方面有严格要求;比较小的进深范畴,可减少混凝土楼板的固层跨距,提高住宅构造的全面性、可靠性和耐久性;

9、工程建筑面积:

指建筑物墙体外场所排成区域的水准面积.包括了房子定居可利用的好用面积、墙面圆柱体占地面积面积、室内楼梯过道面积、其他公摊面积面积等;

10、公摊面积面积:

指建筑物的室内楼梯、电梯井道、墙体、公共性过厅、过道、设备间、裙楼厅堂及小区里其他一些服务设施的面积总数;

11、应用面积:

它是现代面积扣减公摊面积面积、及墙面圆柱体所占用面积后同时供居民生活中的净应用面积,别名地板砖面积;

12、占地面积面积:

建筑物底材以及作用必须占用面积,又叫底线面积;

13、套内工程建筑面积=套内应用面积 套内墙面面积 生活阳台工程建筑面积(阳台面积按半面积测算);

14、工程建筑面积=套内工程建筑面积 公摊面积面积;

15、市场销售面积=套内工程建筑面积 公摊面积的公用建筑面积;商住楼按“套”或“模块”售卖;

16、公用建筑面积=整栋工程建筑面积-套内工程建筑面积和-不可平摊建筑面积;

17、公摊面积的公用建筑面积=套内工程建筑面积×公用建筑面积平摊指数;

18、公用建筑面积平摊指数:公用建筑面积÷套内工程建筑面积总和;

19、平摊的公用建筑面积包含:厅堂、公共性服务厅、过道、走廊、共厕、电梯轿厢厅面、楼梯口、电梯井道、

电梯机房、垃圾道、管井、消控室、消防通道门、泵房、水箱间、冷冻机房、配电间、液化气调压室、空调房间、电梯工休息区、值勤治安室、卫星电视接收房等;

20、不计入的公摊面积面积:库房、停车库、行车道、供热锅炉房、地下人防工程、物有用房、房屋出售企业直营、自购房子、多幢房子提供服务的治安室;

21、实用率=套内工程建筑面积÷住宅建筑面积;

22、利用率=应用面积÷住宅面积,一般高层住宅六层在72%至75%中间,板式楼在78%至80%中间;低于实用率;

23、别墅地下室:

指屋子路面小于户外地平面高度超出该屋子层高的1／2;

24、地下室:

指屋子路面小于户外地平面高度超出该屋子层高的1／3,并且不超出1／2;

25、生活阳台:

供居民开展户外活动/晾干衣服等室内空间;

26、服务平台:

供居民开展户外活动的布平屋面或者由住宅最底层路面外伸室外一部分;

27、标准层:

指平面布置图同样的住宅楼房;

28、内层:

最底层和最大居民通道层间的中间楼层.

(一)房间内设备:

1、四气:暖气片、液化气、电热水器、中央空调;

2、全齐:家用电器(电视机、电冰箱、冼衣机)和家具(床、衣橱、布艺沙发、电视机柜、厨房整体橱柜);

(二)室内装修归类:

1、毛 坯:水泥地面、墙面;

2、简 装 修:地板砖、墙面;

3、中 装 修:大地砖、旧式木质地板;

4、精 装 修:木质地板、包门、包窗;

5、高档装修:室内装修新潮、用材注重;

(三)房型及面积:

1、一居室:公有住房面积:30-50平方米;商住楼面积:40-80平方米;

2、二居室:公有住房面积:50-70平方米;商住楼面积:80-120平方米;

3、三居室:公有住房面积:60-90平方米;商住楼面积:120-160平方米;

4、复室:房子应用层弹跳的户型,如一越二,三越四等;

5、跃层:房屋内路面参差的户型;

(四) 楼房及房屋朝向:

1、楼房叙述,多层楼房为6层,房子所属层3层,缩写3/6;

l 好坏:

l 房子中多层楼有“金三银四”这样的说法,即六层楼三层最好,四层级之;

l 高层楼中层级相对较高的价格也比较高,但二手房中楼房顶层以外;

2、房屋朝向(以主卧室窗户对应的方位为标准)

l 多层楼房屋朝向多见南北方正方向或物品侧面;

l 高层住宅板式楼与多层楼的房屋朝向类似;

l 高层住宅六层多见四角,其房屋朝向多见东南方、西南地区、东北地区、大西北及各类斜向;

(一) 不能移动化;

(二) 独一无二性;

(三) 使用寿命长期性;

(四) 总数制约性;

(五)主要用途多元性;

(六) 相互作用性;

(七) 受现行政策市场影响大;

(八) 标底高;

(九)转现慢;

(十)资本增值性;

(一) 按住宅叠加层数区划:

1、矮层:叠加层数为1-3层;

2、双层:楼层为4-6层;

3、管理层:叠加层数为7-9层;

4、高层住宅:10层上面;

(二) 按经营性质区划:

1、生产经营性工程建筑;工业厂房、生产车间等；

2、非生产工程建筑;

l 居住建筑:如住宅等;

l 商业建筑:如办公室、文体活动、交通出行等;

(三) 按结构特征区划:

1、砖混建筑结构:这种建筑物的纵向承重结构选用墙体或砖柱，水准承重结构选用建筑钢筋钢结构楼板、屋顶板。这类构造房间小、叠加层数低，一般用于高层建筑中；

2、框架剪力墙:这类构造的载重部分为由混凝土结构或建筑钢材制作出来的梁、板、柱所形成的框架，适合于多层高层工程建筑;

3、钢筋混凝土板墙构造; 这种建筑物的纵向承重结构和能力承重结构全部采用混凝土结构制做，一般用于多层高层工程建筑

4、空间布局:包含:县索结构、钢结构网架、壳体结构等。如体育场馆、剧院等；

(四) 按建筑装饰材料区划:

1、砖混结构:红砖头与混凝土;载重的主要构件要用砖和混泥土修建的;

2、钢混结构:浇筑、更为牢固;载重的结构构造是建筑用钢、混凝土结构修建的;

3、水泥预制板:预制构件的混凝土板与建筑钢筋;载重的主要构件要用混凝土结构修建的.包含仿生建筑、大模板现浇结构和使用爬模、升机等修建的混凝土结构构造的建筑物;

(五) 按楼型外型区划:

1、板式楼:

l 一般是指好几个住宅模块组成,每模块都设有室内楼梯或楼梯、电梯轿厢皆有些住宅;每一个模块通过自己独立的室内楼梯、电梯轿厢;

l 板式楼基本上方式:

Ø 多 层:６层下列;

Ø 花园洋房:7-12层之内;

Ø 高 层:13-18层;

Ø 高层住宅:18层之上甚至更多;

2、六层:

l 主要指以同用室内楼梯、电梯轿厢为基础布局多套住房的高层住宅.简单的说,六层以电梯轿厢、室内楼梯为合理布局关键,上升楼房以后,向四面走能够直接进室内;

l 六层基本上方式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;

3、板、塔优劣势比较：

补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；

写字楼:办公使用;

(六) 按房屋户型划分:

1、一居室;一卧室;

2、二居室;二卧室;

3、三居室;三卧室;

4、多居室;多卧室;

5、错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

6、跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

7、复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

(七)按产权性质划分:

1、商品房::指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;

分类:

(1) 普通住宅:

l 容积率1.0(含1.0)以上;

l 建筑面积在140平方米以下;

l 成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;

(2) 非普通住宅:

l 甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；

l 公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；

l 别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;

(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售许可证》；

2、已购公房:

l 普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;

l 央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;

3、经济适用房:

l 定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.

l 只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;

4、使用权房:使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;

5、私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

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