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未来房价分化会越来越厉害吗

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提出问题：请问一下，我还在金牛区迎宾大道工作，想要在犀浦买新房，费用预算200万以下。户籍在红色光，有哪些推荐吗？

回应：最先户籍在红色光其实就是郫都区，满2年的情况下，也是有犀浦的购房的，随后犀浦周边有2地铁线，到迎宾大道有主干路也是有地铁线路，出行上没什么问题，方便的。那样时下犀浦有没有什么新房呢？实际上许许多多有10再来一个新楼盘（包含还没新房开盘的地块），顺着6地铁线这边融侨龙悦台，这是一个偏提升的新楼盘，总价三四百万，舍弃。梓潼宫TOD，梓潼四季，高层住宅有一些102户型的，是200万以下，可以选择，可是6地铁线到迎宾大道，比不上2地铁线便捷，必须列入统筹谋划范畴。转至2地铁线，天河路地铁站有一个刚需盘，铂景台，因为较为刚性需求，因此价格不太高，基本上都是能够随便买的，总价大多都170万内，值得一试。它边上的东原花样年印将来也邻近地铁站，有高层和洋房，是一个刚改新楼盘，花园洋房略微超了些费用预算200一万左右，高层住宅确实不得超过200万，可以看看，了解一下还有没有剩下楼盘。最终其它的要么就是有点偏的，要么就是还没有发掘出来的，连案名也没有，所以就不分享了。

提出问题：自己（高新科技个人社保满1年）在高朋大道附近的工作，媳妇（青羊个人社保满24个月）在省体育馆附近工作中，首付费用预算70， 大成都范围内无房产，有已经家乡读一年级小孩（7岁），期待选购距工作地区近一些的房子（如成都天府新区，青羊，武候，滨江，龙泉驿，成都温江），总价在140左右房子，二手房最好是10年之内或是五年内的房子，次之期待周围有公立小学或是中学校。务必选购三室。名下的本省地市房子2套，在其中一套有贷款未还清。

回应：你夫妻二人也没成都户口吗？你自身高新科技个人社保不满意2年没高新南的购房，你媳妇幽雅个人社保24个月，能够开启除开高新南的所有地区。你们就是青羊区的刚性需求第三顺位，可是全国通查贷有一套借款未还清，因此在成都买房，是依据二套房来借款，换句话说，你首付70万得话，成都天府新区首付7成，只有购买到总价100万房子，但是其他地区首付6成，也只能是购买到较多总价116万房子。这一跟你们预想的总价140万房子，有一定的差别，存有矛盾。假定，大家首付提升，随后的确可以买到总价140万房子，大家按这个构想来分析，从新房销售市场来说，除非你是三圈层的新的希望东原锦官印悦（该新楼盘近地铁站，教学资源是龙江路校区，总体商品比较合适，是新津不可多得非常值得选购的新楼盘之一），不然在一二圈层是很难买到新房的。那样依照二手房去买，10年以内套三，并且限制你所说的6个县区，那我们只提议看一下下列新楼盘。龙泉驿大量版面的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季印象和首创万卷山。其余县区都没有匹配的楼盘。

提出问题：雕叔您好！卖出去家中唯一住房提前准备换套大一点的，预算在370上下。工作和孩子念书都是在高升桥周边，如今看中了相信丽都花园的一套三楼，也有丽都世家一套房子。2套价钱、总面积都相差不多。丽都花园小区环境好，物业管理较为承担，交通出行部位要更好一些，但房龄较老，是2003年的房子，必须翻修。丽都世家房龄新，2014年的房子，房子装修非常好，基本上可以精装公寓，但房地产商是长城集团，房子质量也有物业管理都比不过相信。如今担心应当买哪套？或是是否该等待富强上邦二批次新房开盘？

回应：费用预算中等水平，做为一般买房者，时下二手房是非常好买了，不过看新房也未尝不可。相信丽都花园地区总体非常好，是闹中取静的一个版块，当初也风格是提升的，如今却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改进吗？你觉得物业管理不好么？你觉得地区和配套设施都不好么？不，都不错，但好点房子价格还不足2万，唯一原因在于，房龄。房龄变大，不单单是借款的难题，也是市场认可度，将来流动性所带来的难题。自然，相信丽都花园自己住得话彻底是没问题的，关键在于，是否有必要上升200平方米这类改进水平？是不是有些浪费室内空间？一句话来讲，物业管理好小区环境好，敌不过房龄大一点的这一个不利条件，你需要考虑将来20很多年房龄，之后不由自主住，或需要更换必须TX了，能不能销量出来，能不能销量起步价？更别说是一个3楼必须重新安装的房子？次之，丽都世家，总体来说，大家并不十分注重物业管理和所说的质量，质量这一，除非你是洋房和别墅及其高层住宅的差异，除非你是户型的异型及其工程建筑中间很明显的难题，一般都不会有明显界线。丽都世家实际上也是花园洋房，两梯四户的商品。关键特点是房龄小，没到10年，次新，将来你15年或20年多售卖，仍然比得上时下原房东的相信丽都花园更具优势。大家更看重的是它魅力。并且丽都世家你已经说了，一样的价格，面积总价，并且精装公寓，再加上地区类似，区别不大，因此总体来说，我们都是较为侧重于二者中挑选丽都世家的。最终富强上邦，从地理位置和搭配上，从房地产商上，不如前者，但最大的优势，还在于房龄新（并不是指剩下房屋产权年限），商品上也是小高层住宅，两梯四户，你费用预算基本上可以狂扫她们全部房型，所以要从自住及其版块来说，我们更提议试一下富强上邦的后批号新房，根据过去实践经验，一般买房者也是可以上手。

提出问题：本人在二环内有两套房子，因为住宅小区房龄20年有余，一个带校区，一个没有校区，但即便在地铁站也都基本没涨，也很难售出，不知道是否房龄缘故，现在还能卖吗？准备更换，又缺少驱动力。

回应：成都市旧城区都市化有机更新速率变缓，次新房，改善房的需要会碾过进入车内刚性需求。现在房价被严谨管控，大城市不一样版块间的价格比还并没有那么大，是相当不错的将一般债权转股权成优质资产的时间段。你需要坚决一些。假如你房子一直不涨很有可能有如下5种情况：1.挑错大城市：楼价便是大城市的个股，危害房子价格80%的因素是大城市不同区域，危害房价的100分里，早已丢失80分，剩余再怎么努力，结论应该都是不过关。2.地区失衡：便是在刚性需求版块买豪宅别墅，在豪宅别墅版块买老破小，离地区的主力消费力很远，所以并没有销售市场。3.商品缺陷：例如房龄老，没地铁站，房型怪异，房屋朝向很差，周围环境太LOW，周边有厌烦设备（如垃圾池、污水处理厂）这些，这种房子没有人愿意住，上涨幅度自然也就不怎么样。4.并没有利好消息：并没有利好盘，较难吸引住资产进场，一个看起来有美好明天的商品，才是最好的投资产品，而一个连利好消息预估都没有商品，那很有可能只是一个一般日用品罢了。5.上涨幅度透现：房子价格并不是不涨，而是提早以涨完以后的价钱逢高买进，但下一个增涨周期时间却并没有迅速来临，那就等同于提早被套牢高位。

提出问题：（1）从现在起交高新园区的个人社保，想要在高新园区买套房，项目投资为主导，行得通否？（2）假如买高新园区的新房，最少需交多长时间的个人社保？假如新房没有资格，要等太久，二手房是不是有一个好的强烈推荐？（3）深圳住房贷款会不会危害成都买房贷款？是不是遭遇要全额付款问题？

回应：深圳户籍，深圳市有贷。1、假如户籍的确不可以迁过来成都市得话，那样从现在起交纳高新园区的个人社保，必须总计满2年，周期很长的，2年之后高新园区房市发展趋势怎样，还有没有使用价值笋盘，必须打一个疑问。而如果你能补交社保，或是尽可能想尽办法减少社保累计足够的时间，例如在1年之内能够整好成都市资质，那样对于我们来说比较合适，最少房子价格、市场行情被按住了，下手比较简单，升值空间也是有。2、前边讲了，必须总计满2年，如今交纳便是2023年8月，从2020年8月逐渐补交到今天，那样再交纳1年，便是2022年8月，就能凑齐2年多，2年就能购房。新房资格和二手房资质都是一样的，只要能够买高新二手房就可以买到高新科技新房，只不过是新房存在一个选秀权度问题，刚性需求，一般，第一第二第三第四选秀权的差异，越是最佳选择，越发第一顺位，购买到新房的概率也就越大。新房和二手房也是一样的总计时长，并不是说新房必须2年，而二手房只需1年，都是一样的获得购房时长。对于必须强烈推荐什么新楼盘得话，我的建议是考虑好下这金融杠杆如何打问题，一定要全额付款，或者说贷款多少？拥有总价，拥有资质选秀权度，才行评定什么新楼盘适合自己。总的来说新房强烈推荐新川一带的，二手房强烈推荐市一医院、金融中心、大源、新川一带。3、深圳市有住房贷款，全国各地查贷款纪录，因而会影响到成都的购房贷款，假如不还清深圳，在上海便是二套房，高新园区二套房首付比例为最少7成。假如你提前还款了深圳住房贷款，那样成都市便是首套，在高新园区买，首付比例为4-5成（144平之上必须5成首付）。对于全额付款，一般不会标准的，光看你还款能力及意向了。总体可以先思考下，随后询问回答里说明一下总价和杠杆比率难题，我们才会好再次剖析。

提出问题：您好，雕叔！有一个问题要说你，我居住在高新科技西中海国际，附近有一个新楼盘就需要开盘了43-62平方米公寓楼。主要有两种购买渠道：一种是价格低，不室内装修，由房地产商与一家酒店集团签署10年租住协议书，年薪5个点；一种是精装房，立即交到小区业主自己经营。请问一下雕叔：1.没资格又未好的投入公寓能买吗？2.哪一种购买渠道更强，租住还是你租？感谢！

回应：你好，感谢您称赞！你是怎样看待返租的？公寓楼和商铺返租其实都是一种理财产品外包装。也正是因为新项目本来就没有赢利，房地产商才要贴了贷款利息去吸引您跳进坑。核心是它让你贷款利息赚你本钱。房地产商每一年让你5%，持续10年让你，10年之后你能取回它，或者是你还可以继续，是不是很动心？现在市场上5%的投资理财产品已经是巅峰，但天不容易白吃的午餐，为什么有一种租住营销模式呢？很容易，由于公寓楼不易卖，那样每一年5%高租金回报率从哪里来的呢？在市场定价情况下，这类公寓楼呢已经将销售费用包含在市场价格里了。俗话说得好，鸡蛋里挑骨头，有可能会过不上5年，房租便会终断，当你来收帐时，结果发现你签的租期是一家第三方公司，并且已经破产。

提出问题：三无人员能买成都哪里，必须离地铁站近。

回应：三无人员指的是什么呢？在上海无户口，无个人社保，无工作？目前来说在成都买房应该是住房商品示范区限购政策的，也就是你没有社保和户籍，就没有办法选购住房，因此如果想在上海，而不是被忽悠去成都周边例如视高、黄龙溪古镇等地区购房得话，那我们只有一条路，那便是来购买没有限购的商品。这儿是指40年产权的公寓楼、店铺和办公楼等。一般都是讲的公寓楼，成都市现阶段没有限购，并且大多都是邻近地铁站，成都地铁还是比较比较发达，尤其是像三环内基本上略微偏关键一些的地铁站，都密麻麻地合理布局着许多商住两用公寓。像骡马市的广州富力国际公馆；红星路的红星国际；牛王庙的风紫界、茂业豪园；塔子山附近恒大望江华府、华宇广场这些，数不胜数。主要是看你费用预算，一般预算充裕得话，都是非常好买了，提议我们可以在地图租房网页页面好好地看一看。

提出问题：雕叔您好，请问一下，投资房产，总高三十二层左右高层建筑，十楼以内的低层，还值不值得买？

回应：您好！低层通常是通风采光问题。最先这要看是边户或是中间户，相同的楼房，边户和中间户的通风采光或是差别较大的。另外就是十层以下属于十层呢？或是五层或是三层？这一区别还是比较大的。一般来讲，五层下列绝大多数顾客就避讳了，六到十楼项目投资得话还好。实际上，楼盘一房一价，高层建筑中高层的标价还是比较高的。做为项目投资，六到十这种楼房，性价比高还是挺高的。在今后的二手房市场上，它的二手房主要表现和中高层之间的差距会变小。能不能买低层的住房，整体也要看楼幢，看所选购楼幢在社区之中的部位，该楼幢及周边高楼大厦中间位置遍布，有一些楼幢楼距非常大，附近高楼大厦对它们没有遮挡，低层的通风采光是完全没问题的，而有的则受产生影响。的确有些顾客就爱低层，但这种顾客很少，占有率不大。投资房产，流通性至关重要。投资型买房的老实人接盘最后也是自客人，应选绝大多数顾客可以接受的楼房。因此同是购房，同是买一个楼盘的房子。怎么选房？是有小技巧的。但是有一些二楼房型会有网络平台。就是那样附近有商铺，商铺的屋顶是它大露台。这类房子，也有许多买房者喜欢。

提出问题：请问一下雕叔，我现在想主推项目投资，现阶段注重成都温江的光华新城，也有新都三河场这边深圳龙华鹭岛，价钱比较低，是低洼吧？需要投入吗？

回应：如今一般来说都别动则谈投了，在上海一方面是项目投资难以，另一方面你重视的这样的地方，房子价格往往划算，真不该寻找自己的原因吗？现阶段可以这么说，她们几乎没有发展潜力了，光华大道这一带，自己住的特性非常高，都比较适居，可以这么说是有一定的性价比，但是投资的话，一方面发展方向不在这里，另一方面楼市的表现也很不尽如人意，此前指导价覆盖这个板块，很快房东都扛不住，纷纷降价到指导价，可以看得出这一带房价承压能力是多差，因此遑论投资潜力，是没意义的。至于观澜鹭岛，投资不合适，整体虽然价格便宜，但是二手房也差不多，这个地段相对偏僻，配套不足，只能说适合本地置业者吧，然后能基础保值就不错了，增值动力是不足的，需要整体楼市的行情抬升，而目前看不到行情。

提问：最近看了两个相对比较满意的小区，纠结选哪个 一个是成华区的明信鹭湾八十多平的大套二，户型装修都还可以.小区有增值税 一个是锦江的万科金润华府，小区要老一些，六十多平的套二，但是赠送面积比较大.不知道平签户口过去好签不，这种六十多平的产权面积会不会影响娃儿后面上小学.两个小区哪个更好？

回答：明信鹭湾在临近万年场，整体来说由于沙河阻隔，所以有点自成一派的感觉，片区内荒地和刚需楼盘偏多，但也有主干道联通河两岸，基本的生活是没有问题的，但是片区内确实发展不如万年场万象城这边，因此可以说还是有一定的性价比吧，至少比较适合预算一般的，但是又喜欢临近核心商圈的群体。另外万科金润华府在锦江的地位也和明信鹭湾类似，远处是攀成钢，塔子山，近些有东湖和川师，但是它属于沙河堡，周边商业和医疗不错，然后地铁2、6、7号线也环绕（但是都不太近），再加上锦江光环 实得较大，因此单价就高一些了。两个楼盘其实你还是很花了些功夫的，我认为如果比较偏向于自住，可以看万科金润华府（面积小，实得大，配套好），如果偏向于今后的出手，流通性等考虑，那么明信鹭湾则更好一点（单价低，性价比高，吸引人气）。至于你提及的60平会不会影响娃儿，这个我可以说义务教育是公平的，不会因为面积来卡壳，我的答案是不会影响。还有你说的“不知道平签户口过去好签不？”——如果你本就是成都户口了，那么是可以直接买房后申请平迁的，不难，很简单。

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