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预售制度谁搞出来的

1、房屋预售制度是香港商人霍英东1953年提出来的，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后，这一制度由香港传入内地。我国在1994年《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，之后房屋预售制度这种新房销售*被广泛的运用。

2、预售制度又被称之为楼花，就是开花还未结果，代表着房子还没建好。楼花由霍英东在香港油麻地公众四方街新建楼房时首创。首创动工兴建前先交定金、分期付款*售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花”。

3、预售制对于开发商来说是很好的，在还没有*、楼盘还没建好的情况下就已经挣得巨额利润，能够有效缩短一个地产项目的运作时间，加快开发商的*回笼。

*商品房预售新规

1、目前我国商品房实行预售制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。*商品房预售新规中，所需要满足的条件如下：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的*达到工程建设总*的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、除此之外，*商品房预售新规还表明，，开发商预售商品房还必须向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明，否则将无法进行预售。为防止“移花接木”，开发商出示的都应当是原件，特别应仔细查验《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》两个重要文件，它们表明所售房屋是合法项目。

3、还应注意《国有土地使用权证》上有无抵押记录，如购买有抵押记录的商品房，购房者要承担的风险会很大；《商品房预售许可证》每个栏目和内容都要确实无误，与所售房屋相一致。

预售制取消对房价的影响

1、房屋预售制*早出现在香港，后期才传入内地。的确预售制的提出，刚开始的时候给中国房地产行业的发展注入了活力，也给开发商们开辟了一条运营的新道路。但是随着目前城市化的快速发展，预售制的漏洞百出，已经跟不上时代的步伐了，许多人抱怨预售制度伤害了购房者，这是开发商空手套白狼的把戏。

2、那么如果取消预售制，对我国的房价会有什么样的影响呢？从客观来看，预售制度与房价之间没有直接关系，因此预售是否存在也不会影响到房价的涨跌。

3、但是从主观的角度来看，如果取消预售制，开发商可能会由于*运转困难等问题，将魔爪伸向购房者，提高房价，但是这也只是无畏的挣扎。在我国的宏观调控下，房价并不可能出现短时间内大幅上涨的情况，各项制度也会维护房地产行业平稳运行。

4、如果直接若取消商品房预售制，对房价*的影响是，短期会利好房价。以海南为例，2019年海口市住宅用地仅为155.57公顷，其中又以回迁安置房、人才房为主。长期看，取消预售制有利于房企降杠杆，缓解整体宏观风险，而这也恰恰是房价持续健康上涨的保证。

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预售制度谁搞出来的拓展阅读

任泽平连发3条微博评“预售制”：对购房者非常不公平！到底该怎么改？专家们观点差异很大

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

不复工，不还贷！最近，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注，继而引发对商品房预售模式的探讨。有观点认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、项目烂尾等问题出现的主要原因，取消预售制度利大于弊。不过，也有观点指出，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力。

有专业人士则提出建议，不妨先调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。

图片来源：摄图网_501205024

商品房预售模式一直存在争议

每当有烂尾楼盘出现在大众眼前时，预售制这个问题总会引发一番讨论。

据界面新闻报道，商品房预售制度从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。

就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。

严格一些的当属上海、北京，要求7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8层以上(含)的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可办理预售。

在“停贷风波”前，对于商品房预售制潜藏的风险其实早有预判。

今年两会期间，多位全国政协委员提交围绕商品房预售制度的提案。据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

在卢天锡看来，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。

卢天锡呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。

和卢天锡一样关注商品房预售问题的还有全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹。据安徽网报道，关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售的提案，周世虹已经连续提了4年。

预售制该不该取消？

从14日晚到15日早上，经济学家任泽平连发3条微博称，该取消商品房预售制了。

任泽平认为，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。

任泽平表示，绝大部分商品是一手交钱一手交货。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。

据第一财经报道，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。

人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大则称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。

7月14日，北京建筑大学副教授蔡宗瀚对每日经济新闻记者称：“取消预售制短期内不可行，但可以徐徐图之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已经采取主体结构封顶才发放预售许可证；二是现在开发商不论国央企或是民企，多半还是采取资金高错配性的方式进行开发，在这种情况下，短期内会增加开发商资金压力， 造成更多开发商‘没死也进太平间’ 。”

“现在取消预售制无异于釜底抽薪，不但不能稳定房地产行业，反而会让房地产行业更加雪上加霜。”北京盈科（上海）律师事务所赵然律师对记者表示，“现在房地产企业融资越来越难、成本越来越高，再取消预售制会导致行业产生更大风险。”

“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者 。”赵然表示。

多地新政直指商品房预售资金监管

7月14日晚间，西安住建局等5部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》（以下简称《措施》）。《措施》提出，要加强商品房预售许可管理，规定“开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。”

《措施》还提出，要强化商品房预售资金监管，具体举措包括资金全额入账；严格拨付标准；强化技术支撑；加强账务核对；夯实银行责任等。

在商品房预售资金监管方面，预售资金全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回。此外，不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。

7月12日，河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求（征求意见稿）意见的公告》（以下简称“《意见稿》”）。《意见稿》显示，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签订监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部门信息系统联网，达到监管账户信息即时传递与交换。

预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。

商品房预售资金监管协议格式文本由沧州市住房和城乡建设局、中国人民银行沧州市中心支行和中国银行保险监督管理委员会沧州监管分局共同拟定。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。

编辑|卢祥勇 杜恒峰

校对|段炼

每日经济新闻自每经App、澎湃新闻、第一财经、界面新闻、任泽平微博

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